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吆喝与赚钱背后 世茂的运营投资逻辑

“房地产处于白银时代”似乎在2016年成为了伪命题,天量成交的背后千亿房企阵容扩军,3000亿也不再是行业“神话”。但追求“大而全”并不是所有房企的共识,在舒适的规模状态进行经营和利润指标的强化成为了世茂房地产过去一年的真实写照。

2016年,世茂房地产实现全年合约销售681.2亿元,销售面积491.85万平方米。如果仅就规模而言,世茂的表现只能算中规中矩,毕竟其全年销售金额的同比涨幅仅有2%。但对处于调整期的世茂来说,规模增长的降速却在另一个维度反映了其强运营指标的成功。

世茂销售金额的见涨是建立在销售面积同比减少11%的基础之上,换句话来说,这就意味着过去一年世茂的销售质量显著提高,而这正是强运营、炼内功给这家房企带来的变化。

利润先行,真正做到不认“规模”为“生死指标”

规模让位于利润和回款是绝大多数房企在“白银时代”都曾强化的命题,但过去一年房地产市场的火爆行情还是让很多开发商将这一生存法则抛诸脑后。

在700亿这一规模量级的范围里,持续保持约30%的优势利润率,于投资人而言,比起相对动辄千亿两千亿的房企却持续固定在8-13%的利润率范围里,股东应占利润方面,世茂明显更具备投资优势。撬动合适的规模基础,腾出精力保证更可观的利润,这是世茂这一具有港资企业烙印的企业一直以来保持的鲜明特征。

赚吆喝与赚钱,后者才是决定企业“生存质量”的实质因素。同样赚到200亿,保证运维与品质达成,业绩做到600-700亿,与许多可能狂奔至千亿两千亿的企业也只能做到200亿的“收入蛋糕”而言,世茂的运营不可谓不聪明。

这一点在世茂2016年半年财报路演现场世茂集团董事局副主席许世坛的一次面向投资人发言中可以得到印证,“在保有更高的利润可能性基础上,即使我们目前暂停销售10几个优质楼盘,舍弃一部分业绩额,世茂也愿意。”

规模不再作为“生死指标”后,回款和利润等财务指标成为世茂严控的核心指标。其2016年上半年的回款率保持在85%,甚至高于过去一年销售金额排行前两位恒大和万科。在克尔瑞统计的数据中,上述两家房企的全年回款率分别为81%和67%。

上半年,世茂利润率达28%,虽较2015年32%的利润率有所下降,但仍保持了行业较高水准,据悉,这一利润在排名前15的房企中,可以位列前三。撇除税后主要非现金项目的净影响,加上处置北京商业项目的股东应占税后利润,世茂2016年上半年净利润达到35.02亿元,股东应占核心业务利润率为12.9%,均位于国内上市房企的前列。

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